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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 요즘 많은 아파트 단지에서 관심을 갖고 있는 리모델링에 대한 내용입니다. 재건축보다 비용이 적게 들고 공사 기간도 짧아서 주목받고 있는 리모델링은 어떤 과정을 거쳐 진행되는지 궁금하신 분들이 많으실 텐데요. 오늘은 리모델링의 정의부터 시작해서 실제 진행 절차, 비용, 장단점까지 자세히 살펴보겠습니다. 특히 준공 후 15년이 지난 아파트라면 리모델링을 고려해볼 수 있는 시점이라고 할 수 있죠. 그럼 지금부터 리모델링에 대해 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말합니다. 쉽게 말해서 기존 건물을 완전히 허물지 않고 그대로 두면서 필요한 부분만 고치거나 늘리는 공사라고 생각하시면 됩니다.
재건축과 달리 리모델링은 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 유지하는 한편, 사회적 성능을 개선시키는 활동입니다. 예를 들어 지하주차장을 늘리거나 커뮤니티 시설을 추가하는 것이 대표적인 리모델링 사례입니다.
리모델링을 하기 위해서는 사용승인 후 15년 이상이 지난 건축물이어야 합니다. 이는 건축물의 수명을 늘리고 자원을 효율적으로 사용하자는 정책적 목적에서 만들어진 규정입니다.
리모델링 사업은 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 먼저 리모델링 기본계획 수립부터 시작됩니다. 이는 서울시에서 주택법 제72조에 따라 수립하는 것으로 목표, 도시기본계획, 수요예측, 기반시설 영향 검토 등을 포함합니다.
다음으로 주택조합 설립 인가 단계입니다. 주택단지 전체 리모델링 시에는 전체 구분소유자 및 의결권 2/3 이상, 각 동 구분소유자 및 의결권 과반수 동의가 필요합니다. 동 리모델링 시에는 해당 동 구분소유자 및 의결권 2/3 이상 동의가 필요합니다.
그 후 1차 안전진단을 실시합니다. 이는 수직증축 가능 여부 등을 판정하는 중요한 단계입니다. 안전진단을 통과해야 다음 단계로 진행할 수 있습니다.
시공자 선정 단계에서는 리모델링 공사를 담당할 업체를 선정합니다. 이후 교통·건축·도시계획·경관 등 각종 심의를 거쳐야 합니다.
마지막으로 사업계획 승인을 받고 권리변동계획을 수립하며 분담금을 확정한 후 주민 이주 및 공사를 시작하게 됩니다.
리모델링 비용은 공사 범위와 자재 선택에 따라 크게 달라집니다. 숨고에서 조사한 자료에 따르면 주택 리모델링 평균 비용은 건당 1억 대이며, 최저 비용은 5천만 원대, 최고 비용은 2억 대로 책정되었습니다.
아파트 리모델링 평당 비용을 살펴보면 기본형은 평당 100만 원~150만 원, 중급형은 평당 160만 원~220만 원, 프리미엄형은 평당 250만 원 이상입니다. 도배와 바닥 교체만 하는 경우에는 평당 40만 원~70만 원 정도가 듭니다.
평수별로 보면 20평대 아파트는 약 3,000만 원~4,000만 원, 30평대 아파트는 4,500만 원~6,000만 원, 40평대 아파트는 6,000만 원~8,000만 원 정도로 예상됩니다.
비용을 절약하려면 가성비 좋은 자재 선택, 공사 범위를 필요한 부분에만 제한하기, 전문가 상담을 통한 효율적인 공사 진행 등이 도움이 됩니다.
리모델링의 가장 큰 장점은 재건축 대비 비용 절감입니다. 기존 건물을 유지하면서 공사를 진행하기 때문에 전체적인 비용이 적게 듭니다. 또한 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익 환수를 적용받지 않는 것도 큰 장점입니다.
기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 추가된 세대의 분양을 통해 기존 보유자들의 사업비를 일정 부분 감소시킬 수 있습니다. 재건축과 달리 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유로운 거래가 가능합니다.
반면 단점도 있습니다. 내력벽을 그대로 활용해야 하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나는 직사각형 형태가 많아 요즘 선호하는 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해 우려가 있습니다. 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이어서 설계에 한계가 있기 때문입니다.
우리나라 리모델링 역사는 2003년 서울 마포 용강 아파트에서 시작되었습니다. 이는 국내 최초의 아파트 리모델링 사례로 기록되고 있습니다.
2006년에는 마포 서강시범아파트 리모델링이 진행되었는데, 이는 국내 최초의 철골조 리모델링 사례입니다. 기존 건물의 구조를 유지하면서도 성능을 크게 개선한 성공 사례로 평가받고 있습니다.
2007년에는 방배동 궁전아파트 리모델링이 국내 최초로 1개 층 수직증축 리모델링을 시행했습니다. 이후 2012년 마포구 밤섬예가에서는 국내 최초로 2개 층 수직증축 리모델링을 성공적으로 완료했습니다.
2013년에는 청담 두산아파트와 청담 래미안아파트에서 수직증축 1개 층 리모델링이 진행되었고, 2014년에는 대치 우성2차아파트에서도 같은 방식의 리모델링이 이루어졌습니다.
Q1. 리모델링과 재건축의 차이점은 무엇인가요?
리모델링은 기존 건물을 유지하면서 보수하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 완전히 허물고 새로 짓는 것입니다. 리모델링은 15년 후 가능하지만 재건축은 30년 후에 가능합니다.
Q2. 리모델링 허가를 받기 위한 조건은 무엇인가요?
사용승인 후 15년 이상 경과한 건축물이어야 하며, 구분소유자 및 의결권의 일정 비율 이상 동의가 필요합니다. 전체 리모델링 시에는 2/3 이상, 동별 리모델링 시에는 해당 동의 2/3 이상 동의가 필요합니다.
Q3. 리모델링 공사 기간은 얼마나 걸리나요?
공사 범위에 따라 다르지만 일반적으로 재건축보다 짧은 기간이 소요됩니다. 수평증축의 경우 1~2년, 수직증축이 포함된 경우 2~3년 정도가 일반적입니다.
Q4. 리모델링 시 임시 거주지는 어떻게 해결하나요?
조합에서 임시 거주지를 알선하거나 임대료 지원을 하는 경우가 많습니다. 구체적인 내용은 조합과 협의하여 결정됩니다.
Q5. 리모델링 후 분양가는 어떻게 결정되나요?
30가구 미만일 때에는 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다. 그 외의 경우에는 관련 규정에 따라 분양가가 결정됩니다.
Q6. 리모델링 시 세대수 증가는 어느 정도까지 가능한가요?
기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있습니다. 이를 통해 추가 분양 수익으로 기존 세대의 부담을 줄일 수 있습니다.
Q7. 리모델링 안전진단은 왜 필요한가요?
기존 건물의 구조적 안전성을 확인하고 수직증축 가능 여부를 판정하기 위해 필요합니다. 1차 안전진단 후 수직증축 시에는 2차 안전진단도 실시됩니다.
Q8. 리모델링 조합원 지위는 양도가 가능한가요?
네, 가능합니다. 재건축과 달리 리모델링은 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유로운 거래가 가능합니다.
Q9. 리모델링 시 기부채납이나 임대주택 건설 의무가 있나요?
리모델링은 기부채납 및 임대주택 건설 의무조항이 없어 수익성이 재건축 대비 높아질 수 있습니다.
Q10. 리모델링 비용 절약 방법은 무엇인가요?
가성비 좋은 자재 선택, 공사 범위를 필요한 부분에만 제한, 전문가 상담을 통한 효율적인 공사 진행, 기존 자재 재사용 등이 도움됩니다.
Q11. 리모델링 후 재산세는 어떻게 변하나요?
리모델링으로 인한 면적 증가나 시설 개선으로 공시가격이 상승하면 재산세도 함께 증가할 수 있습니다.
Q12. 리모델링 시 건축법 완화 혜택이 있나요?
네, 있습니다. 리모델링을 정책적으로 독려하기 위한 인센티브 규정들이 있으며, 건축위원회 심의를 통해 건축법 적용의 완화 등이 가능합니다.
리모델링이란 무엇인가
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재건축과 달리 리모델링은 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 유지하는 한편, 사회적 성능을 개선시키는 활동입니다. 예를 들어 지하주차장을 늘리거나 커뮤니티 시설을 추가하는 것이 대표적인 리모델링 사례입니다.
리모델링을 하기 위해서는 사용승인 후 15년 이상이 지난 건축물이어야 합니다. 이는 건축물의 수명을 늘리고 자원을 효율적으로 사용하자는 정책적 목적에서 만들어진 규정입니다.
리모델링 절차 단계별 안내
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다음으로 주택조합 설립 인가 단계입니다. 주택단지 전체 리모델링 시에는 전체 구분소유자 및 의결권 2/3 이상, 각 동 구분소유자 및 의결권 과반수 동의가 필요합니다. 동 리모델링 시에는 해당 동 구분소유자 및 의결권 2/3 이상 동의가 필요합니다.
그 후 1차 안전진단을 실시합니다. 이는 수직증축 가능 여부 등을 판정하는 중요한 단계입니다. 안전진단을 통과해야 다음 단계로 진행할 수 있습니다.
시공자 선정 단계에서는 리모델링 공사를 담당할 업체를 선정합니다. 이후 교통·건축·도시계획·경관 등 각종 심의를 거쳐야 합니다.
마지막으로 사업계획 승인을 받고 권리변동계획을 수립하며 분담금을 확정한 후 주민 이주 및 공사를 시작하게 됩니다.
리모델링 비용 얼마나 들까
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아파트 리모델링 평당 비용을 살펴보면 기본형은 평당 100만 원~150만 원, 중급형은 평당 160만 원~220만 원, 프리미엄형은 평당 250만 원 이상입니다. 도배와 바닥 교체만 하는 경우에는 평당 40만 원~70만 원 정도가 듭니다.
평수별로 보면 20평대 아파트는 약 3,000만 원~4,000만 원, 30평대 아파트는 4,500만 원~6,000만 원, 40평대 아파트는 6,000만 원~8,000만 원 정도로 예상됩니다.
비용을 절약하려면 가성비 좋은 자재 선택, 공사 범위를 필요한 부분에만 제한하기, 전문가 상담을 통한 효율적인 공사 진행 등이 도움이 됩니다.
리모델링 장점과 단점 비교
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기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 추가된 세대의 분양을 통해 기존 보유자들의 사업비를 일정 부분 감소시킬 수 있습니다. 재건축과 달리 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유로운 거래가 가능합니다.
반면 단점도 있습니다. 내력벽을 그대로 활용해야 하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나는 직사각형 형태가 많아 요즘 선호하는 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해 우려가 있습니다. 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이어서 설계에 한계가 있기 때문입니다.
리모델링 성공 사례 소개
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2006년에는 마포 서강시범아파트 리모델링이 진행되었는데, 이는 국내 최초의 철골조 리모델링 사례입니다. 기존 건물의 구조를 유지하면서도 성능을 크게 개선한 성공 사례로 평가받고 있습니다.
2007년에는 방배동 궁전아파트 리모델링이 국내 최초로 1개 층 수직증축 리모델링을 시행했습니다. 이후 2012년 마포구 밤섬예가에서는 국내 최초로 2개 층 수직증축 리모델링을 성공적으로 완료했습니다.
2013년에는 청담 두산아파트와 청담 래미안아파트에서 수직증축 1개 층 리모델링이 진행되었고, 2014년에는 대치 우성2차아파트에서도 같은 방식의 리모델링이 이루어졌습니다.
리모델링 관련 자주 묻는 질문
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리모델링은 기존 건물을 유지하면서 보수하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 완전히 허물고 새로 짓는 것입니다. 리모델링은 15년 후 가능하지만 재건축은 30년 후에 가능합니다.
Q2. 리모델링 허가를 받기 위한 조건은 무엇인가요?
사용승인 후 15년 이상 경과한 건축물이어야 하며, 구분소유자 및 의결권의 일정 비율 이상 동의가 필요합니다. 전체 리모델링 시에는 2/3 이상, 동별 리모델링 시에는 해당 동의 2/3 이상 동의가 필요합니다.
Q3. 리모델링 공사 기간은 얼마나 걸리나요?
공사 범위에 따라 다르지만 일반적으로 재건축보다 짧은 기간이 소요됩니다. 수평증축의 경우 1~2년, 수직증축이 포함된 경우 2~3년 정도가 일반적입니다.
Q4. 리모델링 시 임시 거주지는 어떻게 해결하나요?
조합에서 임시 거주지를 알선하거나 임대료 지원을 하는 경우가 많습니다. 구체적인 내용은 조합과 협의하여 결정됩니다.
Q5. 리모델링 후 분양가는 어떻게 결정되나요?
30가구 미만일 때에는 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다. 그 외의 경우에는 관련 규정에 따라 분양가가 결정됩니다.
Q6. 리모델링 시 세대수 증가는 어느 정도까지 가능한가요?
기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있습니다. 이를 통해 추가 분양 수익으로 기존 세대의 부담을 줄일 수 있습니다.
Q7. 리모델링 안전진단은 왜 필요한가요?
기존 건물의 구조적 안전성을 확인하고 수직증축 가능 여부를 판정하기 위해 필요합니다. 1차 안전진단 후 수직증축 시에는 2차 안전진단도 실시됩니다.
Q8. 리모델링 조합원 지위는 양도가 가능한가요?
네, 가능합니다. 재건축과 달리 리모델링은 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유로운 거래가 가능합니다.
Q9. 리모델링 시 기부채납이나 임대주택 건설 의무가 있나요?
리모델링은 기부채납 및 임대주택 건설 의무조항이 없어 수익성이 재건축 대비 높아질 수 있습니다.
Q10. 리모델링 비용 절약 방법은 무엇인가요?
가성비 좋은 자재 선택, 공사 범위를 필요한 부분에만 제한, 전문가 상담을 통한 효율적인 공사 진행, 기존 자재 재사용 등이 도움됩니다.
Q11. 리모델링 후 재산세는 어떻게 변하나요?
리모델링으로 인한 면적 증가나 시설 개선으로 공시가격이 상승하면 재산세도 함께 증가할 수 있습니다.
Q12. 리모델링 시 건축법 완화 혜택이 있나요?
네, 있습니다. 리모델링을 정책적으로 독려하기 위한 인센티브 규정들이 있으며, 건축위원회 심의를 통해 건축법 적용의 완화 등이 가능합니다.
결론
지금까지 리모델링의 정의부터 시작해서 절차, 비용, 장단점, 성공 사례까지 자세히 알아보았습니다. 리모델링은 재건축에 비해 비용이 적게 들고 공사 기간이 짧다는 장점이 있지만, 설계상의 한계와 사생활 침해 우려 등의 단점도 있습니다. 하지만 노후화된 아파트의 가치를 높이고 주거환경을 개선하는 좋은 방법임은 분명합니다. 리모델링을 고려하고 계신다면 충분한 검토와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 그럼 여기까지 리모델링에 대해 알아봤습니다.
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